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看清个人房贷利率换“锚”信号

央行最近公布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》和《中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问》表示,为了坚决贯彻“房子用来生活,不用于炒作”的定位和房地产市场的长期管理机制,新的商品房贷款利率进行了改革。笔者认为,个人抵押贷款利率与LPR相当,LPR是LPR改革的组成部分之一,不能被解释为降低抵押贷款利率的信号。与目前的实际执行率相比,LPR设定的下限与市场水平基本一致。在“留守而不投机”的大逻辑下,预计热点城市的利率不会低于目前的实际执行率。

笔者认为,首先,个人住房贷款利率为“锚定”LPR,是“利率合并”改革的一部分,不能被解释为降低利率的信号。

过去基准存款利率和市场利率的双轨制存在套利空间和货币政策传导不良等问题。 LPR改革后,中央银行将公布定价方法,公布公开市场开工率。每个报价银行将根据利率添加报价。最后,国家银行间同业拆借中心将根据报价计算贷款市场报价利率并发行,为银行贷款提供定价参考。 LPR改革的目的是使利率定价机制更加市场化,央行的政策顺利传递到货币市场和贷款市场。从资金入手,引导各种资金到实体经济,而不是房地产。从最近的监管趋势来看,遏制资金流向房地产的意图是显而易见的。从今年5月开始,银行信贷,信托,海外债券发行,供应链等房地产融资渠道收紧。央行举行的银行业金融机构信贷结构调整和优化研讨会表示,“房地产仍然使用更多的信贷资源”。在这种情况下,个人抵押贷款利率的调整应被视为LPR改革的一部分。

其次,虽然新标准最低抵押贷款利率高于旧标准最低抵押贷款利率,但新标准抵押贷款利率与实际市场抵押贷款利率基本相同。

据中国人民银行相关负责人介绍,定价基准转换后,全国发行的第一套个人住房贷款利率不得低于同期LPR(按照LPR 5年及以上8月20日,4.85%)两套个人住房贷款的利率不得低于同期LPR加60个基点(根据LPR的5年及以上计算为5.45%) 8月20日),这基本上相当于中国个人住房贷款的实际最低利率。

根据先前的基准利率标准,央行5年期贷款的基准利率为4.9%。在某些地区,首次住房贷款利率可以是10%或5%,即4.41%或4.655%,低于新的LPR标准。 4.85%。二套房贷利率的实际最低标准是基准利率将上涨10%,或5.39%,低于新LPR标准的5.45%。

从目前市场上实施的抵押贷款利率的平均水平来看,新标准与当前市场水平基本一致。根据荣360的数据,7月份重点城市首套房贷的平均利率,上海最低城市为4.84%; 7月份第二套住房贷款的平均利率,杭州最低城市为5.42%。

随着月度LPR的调整,抵押贷款利率参考基准将成为LPR,利率水平将随市场资金波动,但未来抵押贷款利率下降的空间不大。除了LPR的基准外,中国人民银行的一级分行还确定了辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的最低利率。这意味着抵押贷款利率的“折扣”时代已经过去,预计未来抵押贷款的空间很小,第二套住房贷款利率可能会增加。

第三,抵押贷款利率迎来了“街头政策”时代。预计新标准下的热点城市利率不会低于目前的实际执行率。

除了设定抵押贷款的最低利率外,该政策还要求中国人民银行的分支机构及时确定当地的LPR下限。在土地和房地产市场“因为城市的政策”,抵押贷款利率也迎来了“作为一个城市政策”的时代。按照这一原则,中国人民银行省级一级分支机构指导省级市场级利率定价自律机制。根据统一的国家信贷政策,辖区内的第一套和第二套商业个人住房是根据当地房地产市场的变化确定的。贷款利率加到下限。

“争取城市”的逻辑是遏制热点城市,缩小底层城市,平滑房地产市场周期波动,实现稳定发展。在“住房不投机”的背景下,不以房地产作为短期刺激措施,部分城市土地供热和房地产市场供热不会低于目前的实际实施利率。

总之,央行设定了下限和差别化的利率政策,这抑制了房地产投机的行为,这有利于房地产市场的长期健康发展和回归实际住房需求。

资料来源:中国证券报

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